一品茶斋

（2）合同谈判的艺术。所以在了解上述的全部信息后，根据所要签订的标的物和对方提出的相关不合理条款、价款以及责任义务等，有理有据地在谈判过程中去说服对方，使得合同条款趋于合理甚至有利于己方，这就是知彼知己，百战不殆的实际应用。谈判讲究合适的时间、有利的地点、适当的场合等，还要了解要谈判的人情况，使谈判达到最终签订合同，达到双赢的合作结果。所以我认为合同谈判是一门艺术。
4．合同执行阶段的合同管理内容
这个阶段是合同管理全过程中时间最长、最繁琐的阶段，也是最容易出现偏差的阶段。在这个阶段要时刻监控合同执行过程的每一个细节，及时发现问题，纠正偏差，使合同在一个合理、有效的过程中顺利执行。合同执行阶段有以下几个过程：
（1）合同交底。合同签订后要进行合同交底。合同交底分为对内交底和对外交底两方面的内容。
对内交底就是指按照合同相关条款对企业内部相关部门进行详细交底，说明在合同执行过程中应注意哪些问题，对生产部门的时间要求、质量要求等，对运输部门的交货要求、交货地点要求、交货过程要求等，对财务部门的货款或工程款、购料款的要求等，施工企业里对项目部的相关要求等。
对外交底主要是指对与本合同相关的第三方进行交底，比如施工合同签订后，要向对监理方进行交底，使得监理单位在监理过程中友依有据地去执行监理合同。建设项目中还涉及设备订货合同，订货合同签订后应向监理、施工单位进行交底，施工部位的完成时间应符合设备到货和安装时间等等。所以合同的对外交底是一个建设项目合同体系完成的关键过程，合同交底的情况将影响着相关合同的执行过程，从而影响着房地产项目合同体系的管理成败。
下面以开发企业的一个建设工程合同为例来说明合同交底。
当开发商与施工单位签订合同后，合同管理部门首先应向主管领导说明合同最后签订的情况和重要的条款约定。向财务部门进行交底，要求财务部门应注意什么问题，比如支付工程款需要有什么必备手续，什么时间支付工程款，应保留什么款项不予支付等等，这样在合同执行过程中财务部门必须严格按照相关要求执行，以保证帐目和数量的清晰，有条不紊。向成本预算部门进行交底，施工过程中出现的变更、签证等应如何进行核算，保证建设成本在有效范围内得到控制。向工程部（或项目部）进行交底，对施工管理过程应注重哪些方面的管理，包括成本、进度、质量以及安全等，还要注意搜集各方面的信息，分析信息，及时控制好对企业或项目不利的因素引起的影响。向材料采购部门说明各种需要建设单位购买或确定的材料、设备等，做到早了解相关信息，购买或确定时有的放矢，达到最好的效果。当然合同签定后还要向监理公司进行交底，监理公司在现场管理过程中有“法”可依，才能执“法”必严，并及时有效地提醒和纠正建设单位和施工单位在过程中的偏差，使合同执行过程达到最好的效果。
（2）合同履行与过程控制。合同签订后最主要的工作就是合同履行了，合同履行主要包括按照合同约定安排购买、生产、检查、运输、交货、付款等工作，在合同履行过程中还有一项重要工作就是信息管理，其中包括政策信息、市场信息、对方的信息等。合同履行过程中涉及对方的相关情况和本企业各相关部门（或车间、项目部）等，协调各部门的关系至关重要。合同履行过程是一个漫长的过程，要求合同管理人员要有责任心、要细心、要有耐心，及时发现问题和解决问题。
事实上，如果能做好合同交底，各相关单位按照交底的内容去履行合同，那么合同就能够顺利实施。为防止合同执行过程中出现的误解和偏差，合同管理部门就应该时刻监督、检查各方的情况，搜集和分析所反馈的信息，和各方进行有效沟通，及时调整合同执行过程中出现的偏差，这样就能对合同履行过程做到有效控制，使合同结束时达到利益相关者都满意的多赢局面。也为合同双方下一次的友好合作打下了基础。
（3）合同变更、转让与合同解除。
合同的变更有广义和狭义之分。广义的合同变更，包括合同内容的变更与合同主体的变更。合同内容的变更，是指当事人不变，合同的内容予以改变的现象。合同主体的变更，是指合同关系保持同一性，仅改变债权人或债务人的现象。不论是改换债权人，还是改变债务人，都发生合同权利义务的移转，移转给新的债权人或者债务人，因此合同主体的变更实际上是合同权利义务的转让，分为合同权利的转让、合同义务的转让、合同权利义务的概括转让。我国合同法上的合同变更，是指合同内容的变更，即通常所谓的狭义的合同变更。所以我们在建设项目上的合同变更也主要是合同内容的变更，比如价款变更、承包内容变更等。
合同的变更，主要有以下类型：①基于法律规定变更合同，例如在因重大误解订立合同、在订立合同时显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，有权人可诉请人民法院变更合同，而人民法院裁定变更的；②当事人各方协商同意变更合同；③当事人在合同中具有形成权，其行使形成权使合同变更；④在情势变更使合同履行显失公平的情况下当事人诉请变更合同，法院依职权裁决变更合同。
合同变更的条件主要有：①存在着合法有效的合同关系。②合同内容发生变化，如上所述，狭义的合同变更即指合同内容的变化而不包括合同主体的变化。但是合同的变更，不得全部改变合同内容，并且不得改变合同的主要内容，否则就不再是合同的变更，而是合同的更新。③合同的变更须依当事人协议、直接规定或法院裁决。如果是双方当事人协商同意变更合同，则必须遵循有关民事法律行为的规定，符合民事法律行为的生效要件；如果是根据法律规定变更合同，则必须根据法律规定的程序和方法变更合同。④必须遵守法律要求和合同约定的方式等进行合同变更。《合同法》或行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，必须依照其规定办理批准和登记手续。
应当注意的是，《民法通则》第115条规定：“合同变更或者解除，不影响当事人要求损害赔偿的权利。”在合同变更以前，由于一方的过错而给另一方造成的损失，如果双方当事人没有对此另有约定，在合同变更以后，受损失的一方仍然有权请求过错方进行损害赔偿。
合同的转让，实际上是合同权利义务的转让，是指合同当事人一方依法将合同权利义务全部或部分地转让给第三人。它包括合同权利的转让、合同义务的转让和合同权利义务的概括转让。
合同转让的特点为：①合同的转让并不改变合同原有的权利义务内容；②合同的转让发生合同主体的变化；③合同的转让涉及到原合同当事人双方之间的权利义务关系、转让人与受让人之间的权利义务关系。
合同转让需要以下的要件： ①必须存在合法有效的合同关系。②合同的转让必须符合法律规定的程序。合同的转让应当经过对方同意或者通知对方才能产生法律效力。债权人转让合同权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让行为对债务人不发生效力；而债务人将合同义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。③合同的转让必须合法且不得违背社会公共利益。对于工程建设项目来说，部分内容的分包就是合同内容的部分转让，但是《建筑法》规定的不允许分包的内容是不能转让的。
合同解除的条件主要有：①当事人协商一致，可以解除合同。②当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。③因不可抗力致使不能实现合同目的。④在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。⑤当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。⑥当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。⑦法律规定的其他情形。
在建设工程承包合同中对于上面的几个条件都有很多解除合同的案例。

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